Die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung liegt nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) dann vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent überschritten und ein geringes Angebot ausgenutzt wird. Wenngleich hier oftmals umgangssprachlich von »Mietwucher« gesprochen wird, ist dies jedoch ein eigener und damit zu unterscheidender Straftatbestand. Mietwucher im Sinne des § 291 Strafgesetzbuch (StGB) liegt dann vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent (bei Gewerberäumen um mehr als 100 Prozent) überschritten wird. Zudem muss durch die Vermietenden eine persönliche Zwangslage der Mieter:innen wissentlich und verwerflich ausgenutzt werden. Aufgrund dieser hohen Voraussetzungen sind Klagen gegen Mietwucher sehr selten.
Aber auch die Bußgeldverfahren gegen Mietpreisüberhöhungen sind voraussetzungsvoll. Dies ist so, weil seit einer Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs von 2004 Mieter:innen ihrerseits belegen müssen, wie das genau das »geringe Angebot« seitens der Vermietung ausgenutzt wird. So mussten in diversen Fällen der Vergangenheit etwa dargelegt werden, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche unternommen worden sind und wieso letztlich die Entscheidung für den ungünstigen Mietvertrag fiel. Der Ausgang der Bußgeldverfahren ist letztlich immer von der einzelnen richterlichen Entscheidung abhängig und für die Mieter:innen somit ein Risiko.
An dieser Stelle hakt das Frankfurter Wohnungsamt ein. Seit Jahren arbeitet es mit der Anwendung des § 5 WiStrG und konnte in über 1.700 Verfahren umfangreiche praktische Erfahrungen sammeln. Für Mieter:innen geht es denkbar einfach los: Auf der Webseite des Amtes können sie einen Verdacht auf Mietpreisüberhöhung angeben, worauf hin das Amt selbst tätig wird. Es prüft den genauen Sachverhalt und wirkt bei Vorliegen einer Mietpreiserhöhung auf den Vermieter:innen ein, die Miete zu senken und eventuell zu viel vereinnahmte Mieten an die Mieter:innen zurückzuzahlen. Weigern sich die Vermieter:innen, werden Bußgelder verhängt. In den Jahren zwischen 2020 und 2022 wurden so Rückzahlungen von insgesamt 419.000 Euro erwirkt und Bußgelder in Höhe von 321.000 Euro festgesetzt.
Jedoch zieht auch die Stadt Frankfurt am Main nach Jahren der Anwendung eine gemischte Bilanz. So heißt es in einer Stellungnahme des Amtes für Wohnungswesen: »In Frankfurt am Main werden unter großem Aufwand Verfahren wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG durchgeführt. Dazu zählen umfangreiche Tatsachen-Ermittlungen, Zeug:innen-Befragungen, die Erstellung von Bußgeldbescheiden und ggf. die Verhandlungen vor Amts- oder Landgerichten. Es werden dennoch nur Verfahren angestrengt, für die nach Maßgabe der zuständigen Behörde in Aussicht steht, dass diese auch von einem Amtsgericht bestätigt werden. Wie dargelegt [insbesondere Seite 5-7 der Stellungnahme, Anm. KFS], ist die sichere und effektive Anwendung des § 5 WiStrG unter den aktuellen Bedingungen nicht möglich.«
Es sind diese praktischen Probleme, die die Anwendung anderen Orts erschweren. So läuft die Arbeit der AG Mietpreisüberhöhung von vier Berliner Bezirken nur schleppend an. Der Grund: Die Suche nach geeigneten Fällen gestaltet sich schwierig.
Abhilfe muss eine Nachschärfung des § 5 WiStrG schaffen. Ein entsprechender Gesetzesentwurf des Bundesrats ist derzeit im Anhörungsverfahren des Bundestages. Die Bundesregierung selbst hatte Bedenken über die Verfassungsmäßigkeit angemeldet – ein einschlägiges Gutachten kommt jedoch zu dem Schluss, dass ein härteres Vorgehen verfassungskonform sei.
